Үлескерлерді қорғау және Қазақстандағы үлестік құрылыс
Үлестік құрылысқа қатысушыларды қорғау бүгінде азаматтың әдеттегі сақтандыру полисін сатып алуына емес, заңның арнайы тетіктеріне негізделеді. Құрылыс салушы белгіленген тәсілдердің бірін сақтаған кезде ғана ақша қабылдауға құқылы, ал шарт есепке қойылуы тиіс. Төлем жасамас бұрын жобаны, компанияның өкілеттігін және құжаттарды тексеру маңызды.
Жаңалық жарияланғаннан бері не өзгерді
Бастапқы материал 2012 жылы жарияланған және Қазақстанда үлестік салымдарды сақтандыру жүйесін құру туралы ұсыныс жөнінде айтқан еді. Содан бері реттеу айтарлықтай өзгерді. «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы қолданылады, ал қаражатты заңды тарту үшін құрылысты ұйымдастырудың арнайы тәсілдері көзделген.
Сондықтан «үлестік салымдарды сақтандыру» деген тіркесті абайлап түсіну керек. Салынып жатқан тұрғын үйді сатып алушының ақшасы банк депозиті сияқты сақтандырылмайды. Заңды нұсқалардың бірінде Бірыңғай оператордың — Қазақстан Тұрғын үй компаниясының кепілдігі қолданылады, қалған екеуінде қаражатты тарту банктің қатысуымен не қаңқа тұрғызылып, жергілікті атқарушы органның рұқсаты алынғаннан кейін мүмкін болады.
Үлескерлердің ақшасын тартудың үш заңды тәсілі
1. Бірыңғай оператордың кепілдігі
Жоба заңда көзделген талаптар орындалған кезде «Қазақстан Тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның кепілдігін алады. Бұл тетік кепілдік жағдайы туындаған кезде құрылысты заңда және шарттық құжаттарда белгіленген тәртіппен және шекте аяқтауға бағытталған.
2. Жобаға екінші деңгейдегі банктің қатысуы
Банк жобаны қаржыландыруға және бақылауға қатысады, ал уәкілетті компания үлескерлердің ақшасын тартуға әкімдіктің рұқсатын алады. Құрылыс салушының тиісті рұқсатсыз несиесінің болуы бұл тетікті алмастырмайды.
3. Қаңқа тұрғызылғаннан кейін қаражат тарту
Компания алдымен өз қаражатына немесе өзге де рұқсат етілген қаражатқа қаңқа тұрғызады, белгіленген талаптарды орындайды және жергілікті атқарушы органның рұқсатын алады. Тек осыдан кейін ғана ол үлескерлермен шарттарды заңды түрде жасасып, төлем қабылдай алады.
Көппәтерлі тұрғын үй салу үшін ақшаны басқа тәсілдермен тартуға заң жол бермейді. Рұқсат туралы өзекті мәліметтерді жергілікті атқарушы органнан, ал қолданыстағы кепілдіктер туралы ақпаратты Қазақстан Тұрғын үй компаниясының ресми ресурсынан нақтылауға болады.
ҚТК кепілдігі мен сақтандыру полисі — бір нәрсе емес
Үлестік құрылысқа кепілдік беру — заңда көзделген арнайы тетік. Ол пәтерді, қаржылық тәуекелді немесе банк салымын ерікті сақтандыру болып табылмайды. Сатып алушы сақтандырушыны таңдамайды және жеке сақтандыру өнімін сатып алмайды: кепілдік нақты құрылыс жобасына қатысты болады және құрылыс салушы талаптарға сәйкес келген кезде Бірыңғай оператор береді.
Егер сізге жеке шартпен «жаңа үйге салымды сақтандыруды» ұсынса, алдымен өнімнің құқықтық табиғатын, алып тастаулар тізбесін және ұйымның лицензиясы бар-жоғын анықтаңыз. Мұндай құжат заңды үлестік қатысу шартының міндеттілігін жоймайды және кепілдіксіз немесе рұқсатсыз ақша жинауды заңдастырмайды. Сақтандыру қызметтерін тек тиісті лицензиясы бар сақтандыру ұйымдары көрсетеді.
Ақша салмас бұрын объектіні қалай тексеруге болады
- Жобаны ұйымдастыру тәсілін нақтылаңыз. ҚТК кепілдігін не үлескерлердің ақшасын тартуға әкімдіктің рұқсатын көрсетуді сұраңыз.
- Деректемелерді салыстырыңыз. Объектінің атауы, мекенжайы, құрылыс кезегі, құрылыс салушы және уәкілетті компания барлық құжаттарда сәйкес келуі тиіс.
- Ресми дереккөзді тексеріңіз. Менеджердің скриншотымен шектелмеңіз: мәліметтерді әкімдіктен, Тұрғын үй порталынан немесе ҚТК ресурсынан сұратыңыз.
- Шартты зерделеңіз. Онда үлес, үй-жайдың сипаттамалары, бағасы, төлеу тәртібі, беру мерзімі, тараптардың құқықтары мен жауапкершілігі нақты айқындалуы тиіс.
- Есепке қойылғаны туралы растау алыңыз. Шарт жергілікті атқарушы органда есепке қойылған сәттен бастап жасалды деп саналады. Үлескер есептік жазба туралы үзінді көшірме ала алады.
- Уәкілетті компанияның деректемелері бойынша қолма-қол ақшасыз төлеңіз. Төлемнің мақсаты шартқа сәйкес келуі тиіс; шартты, үзінді көшірмені және барлық төлем құжаттарын сақтаңыз.
Сұрату керек құжаттар
- Бірыңғай оператордың кепілдігі немесе әкімдіктің рұқсаты;
- үлгілік үлестік қатысу шарты және уәкілетті компания туралы мәліметтер;
- жер учаскесіне құқық белгілейтін құжат;
- жобалау-сметалық құжаттама және сараптаманың оң қорытындысы;
- құрылыс мерзімдері, мердігер және техникалық қадағалау туралы мәліметтер;
- шарт тіркелгеннен кейін оның есепке алынғаны туралы үзінді көшірме.
Қауіпті схемалар мен алаңдатарлық белгілер
Егер ақша іс жүзінде пәтер салуға бағытталса, брондау шарты, алдын ала сатып алу-сату шарты, инвестициялық келісім, қарыз шарты, талап ету құқығын беру бойынша немесе тұрғын үй кооперативі арқылы ірі сома салу туралы ұсыныстар ерекше назарды қажет етеді. Құжаттың атауы мәміленің экономикалық мәнін өзгертпейді.
- менеджер әдеттен тыс үлкен жеңілдік уәде етіп, «бүгін» төлеуге асықтырады;
- рұқсат «рәсімделу үстінде» делінеді, бірақ ақша қазірдің өзінде қабылданып жатыр;
- құжаттарда әр түрлі заңды тұлғалар немесе кешеннің басқа кезегі көрсетілген;
- төлемді жеке тұлғаға, делдалға аударуды немесе тиісті растаусыз қолма-қол енгізуді сұрайды;
- шарттың жобасын алдын ала бермейді не оның есепке қойылғанын растаудан бас тартады;
- жарнамада мемлекет кепілдігі айтылады, бірақ нақты жобаның ресми кепілдігі жоқ.
Шартта не болуы керек
Қол қоймас бұрын тек бағаны ғана тексермеңіз. Болашақ пәтердің нақты нөмірі мен орналасуы, ауданы және оны нақтылаудың рұқсат етілген тәртібі, қабаты, әрлеу жай-күйі, құрылысты аяқтау және үлесті беру мерзімі, хабарлау тәртібі, мерзімдерді өзгерту негіздері, мерзімін өткізіп алғаны үшін жауапкершілік және бұзу рәсімі маңызды.
Аудан өзгерген кезде қосымша төлеу шарттарын, қабылдау және кемшіліктерді жою тәртібін бөлек зерделеңіз. Жөндеу, тұрақ, қойма немесе инфрақұрылым туралы барлық уәделер жарнамалық буклетте немесе хат алмасуда ғана емес, құжаттарда көрсетілуі тиіс.
Егер құрылыс кешіктірілсе
Алдымен уәкілетті компанияға нақты дайындық және жаңа кесте туралы жазбаша сұрау жіберіңіз. Жауаптарды және жіберілгенін растайтын құжатты сақтаңыз. Содан кейін жобаның мәртебесін рұқсат берген органнан не объектінің кепілдігі болса, ҚТК-дан нақтылаңыз. Құқықтар мен әрекет ету тәртібі құрылысты ұйымдастыру тәсіліне, шарттың талаптарына және кешігудің мән-жайларына байланысты.
Елеулі бұзушылықтар болған кезде жеке заң кеңесін алған жөн. Салдарын бағаламай тұрып мерзімдерді ауыстыру туралы қосымша келісімге, қабылдау актісіне немесе талаптардан бас тартуға қол қоймаңыз.
Мұрағаттық контекст: 2012 жылғы бастама
2012 жылғы шілдеде әлеуметтік жаңғырту туралы бағдарламалық материалда тұрғын үй құрылысына үлестік салымдарды қорғау жүйесін дамыту, жалдамалы тұрғын үй нарығын жетілдіру, ашық үлгілік жалдау шарттарын жасау және жалдамалы тұрғын үй алу рәсімдерін жеңілдету ұсынылды. Сондай-ақ жеке құрылысты ынталандыру және тұрғын үй инфрақұрылымын дамыту талқыланды.
Бұл мәлімдемелер сол кезеңнің міндеттерін көрсетті. Сол кезде аталған «Қолжетімді тұрғын үй — 2020» және ТКШ-ны жаңғырту бағдарламалары тарихи контекстке жатады және тұрғын үй сатып алудың бүгінгі қолданыстағы шарттарының сипаттамасы ретінде пайдаланылмауы тиіс.
Басты қорытынды
Құрылыс сатысындағы пәтерді сатып алмас бұрын ақша тартудың заңдылығын, уәкілетті компанияның өкілеттігін және шарттың есепке қойылғанын тексеріңіз. ҚТК кепілдігі немесе әкімдіктің рұқсаты дәл таңдалған объектіге және кезекке қатысты болуы тиіс. Бұл тексеруді жарнамалық уәделермен немесе жеке «сақтандыру» құжатымен алмастырмаңыз.
Материал ақпараттық сипатта. Заңнама және нақты жобалар туралы мәліметтер өзгеруі мүмкін; мәміле алдында ресми дереккөздердегі өзекті деректерді тексеріңіз және қажет болса, заңгерге жүгініңіз.